Betriebseinbringung mit Immobilien in eine GmbH

02.03.2017

Wird eine Liegenschaft auf eine GmbH übertragen, kann dies zu einer hohen Steuerbelastung führen.

Einerseits stellt die Übertragung einer Immobilie aus dem Privatvermögen auf eine GmbH aus einkommensteuerlicher Sicht einen Tausch dar. Es kommt zu einer Veräußerung des eingelegten Grundstücks und zugleich zu einer Anschaffung von Gesellschaftsanteilen an der übernehmenden GmbH. Der Tausch stellt somit ein entgeltliches Rechtsgeschäft dar, welches – abhängig vom Anschaffungszeitpunkt der Immobilie – Immobilienertragsteuer entweder in Höhe von 4,2% oder 18% des Veräußerungserlöses im Falle von Altvermögen (am 31.3.2012 nicht steuerverfangen) oder in Höhe von 30% des Veräußerungsgewinns im Falle von Neuvermögen (am 31.3.2012 steuerverfangen) auslöst.

Grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang


Andererseits führt die bloße Einlage einer Immobilie in eine GmbH zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang. Werden der einlegenden Person als Gegenleistung für die Einlage Gesellschaftsrechte gewährt, so fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% von der Gegenleistung an. Abhängig von der konkreten Höhe der Gegenleistung können sich die Höhe des Steuersatzes sowie die Bemessungsgrundlage jedoch verändern. Ist keine Gegenleistung vorhanden, so bildet jedenfalls der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, wobei der begünstigende Stufentarif zur Anwendung gelangt: Danach sind für die ersten € 250.000 0,5%, für die nächsten € 150.000 2%, und darüber hinaus 3,5% an Grunderwerbsteuer zu entrichten. Die maximale Begünstigung beträgt somit € 9.750. Diese Grundsätze gelten auch für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch Grundbuchseintragungsgebühr in Höhe von 1,1% vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu entrichten ist. Erfolgt die Übertragung der Liegenschaft zwischen der GmbH und ihrem Gesellschafter, so bildet der 3-fache Einheitswert die Bemessungsgrundlage.

Einbringung gemäß Umgründungssteuerrecht

Bei Einlage von Immobilien als Teil eines ertragsteuerlich anerkannten (Teil)betriebes in eine GmbH im Rahmen einer Einbringung nach dem Umgründungssteuergesetz können gegenüber den oben angeführten allgemeinen Regelungen jedoch zahlreiche Steuerbegünstigungen in Anspruch genommen werden.
So kann etwa das Anfallen von Immobilienertragsteuer zur Gänze vermieden werden. Dabei ist jedoch zu prüfen, ob dies auch zum steueroptimalsten Ergebnis führt. Zudem bildet für Zwecke der Grunderwerbsteuer bei Einbringungen von Grundstücken nach dem Umgründungssteuergesetz stets der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, wobei der Steuersatz insgesamt lediglich 0,5% beträgt. Handelt es sich beim einzubringenden Liegenschaftsvermögen um land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, führt dies zu einer Grunderwerbsteuerbelastung in Höhe von 3,5% vom einfachen Einheitswert.

Ist es erforderlich, Liegenschaften in eine GmbH einzulegen, können unter Anwendung der begünstigenden Bestimmungen des Umgründungssteuerrechtes erhebliche Steuervorteile erzielt werden. Ob eine Umgründung jedoch aus gesamtsteuerlicher Sicht sinnvoll ist, muss anhand der Umstände im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. 

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BOKU Wien

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