Immo-ESt-Befreiung bei Verkauf des Hauptwohnsitz-Gebäudes

21.07.2017

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf steuerpflichtig. Es ist aber unklar, bis zu welcher Größe der Grundanteil steuerbefreit ist.

Veräußerungen von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören, sind in Höhe der Immobilienertragsteuer (= 30%) steuerpflichtig. Der Grundstücksbegriff umfasst den nackten Grund und Boden, ein Gebäude einschließlich Gebäude auf fremdem Grund (Superädifikate) und grundstücksgleiche Rechte.
Der Gesetzgeber hat jedoch Einzelfälle von der generellen Steuerpflicht befreit, wie etwa die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden oder die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs. Eine weitere Befreiung von der Steuerpflicht ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Zwei Drittel der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken


Die Hauptwohnsitzbefreiung kann in jenen Fällen in Anspruch genommen werden, in denen Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert werden und diese dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist als Gebäudebefreiung konzipiert, allerdings erstreckt sie sich auf den Grund und Boden, soweit dieser dem Eigenheim oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist dies bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls der Fall. Ein darüberhinausgehender Grundanteil ist jedoch steuerpflichtig. Von der Hauptwohnsitzbefreiung für das Gebäude sind grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) nicht umfasst.

VwGH: gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit

An den Verwaltungsgerichtshof gelangte vor kurzem ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige unter Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m² verkaufte. Während das Finanzamt die Veräußerung der Liegenschaft zum Teil der Immobilienertragsteuer aufgrund der die 1.000 m² übersteigenden Fläche unterwarf, entschied das Bundesfinanzgericht, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts mit der Begründung auf, dass zwar bei einem bebauten Grundstück das Gebäude und der Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut bilden, allerdings zu dem einheitlichen Wirtschaftsgut nur jene Grundstücksfläche gehört, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Für die Größe dieser Grundstücksfläche stellt der Verwaltungsgerichtshof auf jenes Ausmaß ab, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist.

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Eine exakte Benennung, wie groß ein Bauplatz „nach der Verkehrsauffassung“ ist, blieb der Verwaltungsgerichtshof leider schuldig. Es ist somit weiterhin unklar, bis zu welcher konkreten Größe der Grundanteil im Einzelfall steuerbefreit ist.

Kundenstimme

“Knowledgeable, transparent, concise with an ability to communicate complex tax and financial issues clearly are a few of the factors that make Michael Dessulemoustier-Bovekercke an exceptional advisor. Having first been introduced to him whilst going through a demerger in our law-firm, Michael has not only helped resolve that issue but over a period of approximately 10 years has also provided invaluable guidance in financial planning which has helped us achieve a level of financial security being the basis for our long-lasting success in the market.”

Nikolaus Vavrovsky
Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte

Kundenstimme

„Als Unternehmer brauche ich verlässliche Partner, mit denen ich auf Augenhöhe kommunizieren und auf deren Rat ich mich verlassen kann. Moore Stephens Citytreuhand bietet mir diese Sicherheit und persönliche Betreuung seit vielen Jahren.“

Heinz Nusser
Nusser & Partner GmbH

Kundenstimme

„LiSEC vertraut seit 2012 auf die hohen Qualitätsstandards von Moore Stephens im Bereich der Jahresabschlussprüfung. Wir schätzen dabei vor allem die hohe fachspezifische Expertise im Bereich des internationalen Anlagenbaus. Darüber hinaus unterstützt Moore Stephens uns unsere Prozesse weiter zu verbessern.“

Othmar Sailer
Lisec Holding GmbH

Kundenstimme

"MSCT Wien ist langjähriger Partner im Bereich der Förderprüfung an der BOKU. Auch im neuen H2020 setzt die BOKU auf MSCT als FLC Prüfer, deren fundiertes Know-How eine hohe Validität in SLC Prüfungen begründet. Auch abseits von vorgeschriebenen Prüfungshandlungen auditiert MSCT upon-demand an der BOKU seit Jahren die Gemeinkostenrechnung entlang eines zertifizierten Prüfpfades."

Michael Hein
BOKU Wien

Kundenstimme

"An der Zusammenarbeit mit MSCT schätzen wir, im Projektcontrolling und –support an der TU Wien, die sehr zielorientierte Herangehensweise an unsere Problemstellungen, die generelle Zuverlässigkeit in der Zusammenarbeit und die hohe fachliche Kompetenz der Mitarbeiter.“

Eldina Halvadzija
TU Wien

Kundenstimme

„Moore Stephens City Treuhand ist seit vielen Jahren ein verlässlicher Partner in allen Bereichen der Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung für unsere Unternehmensgruppe. Die partnerschaftliche Zusammenarbeit, die Top-Qualifikation der Mitarbeiter  und die außerordentlich hohe Lösungsorientierung unserer Ansprechpartner  bilden für uns die Basis der langfristigen Zusammenarbeit mit Moore Stephens City Treuhand. Wir fühlen uns in der komplexen Welt der Steuer- und Prüfungsthemen exzellent bei unserem Partner aufgehoben und betreut." 

Wolfgang Wahlmüller
ÖSW AG