Vermietung von Liegenschaften an den Gesellschafter-Geschäftsführer

19.05.2017

Wird eine Vermietung von Liegenschaften an den Gesellschafter-Geschäftsführer nicht zu Bedingungen wie zwischen Fremden abgeschlossen, sind steuerliche Konsequenzen kaum zu vermeiden.

Rechtsbeziehungen zwischen einer GmbH und ihren Gesellschaftern sind steuerlich anzuerkennen, wenn diese unter fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen werden. Fremdüblich bedeutet, dass die Vereinbarung nach außen ausreichend zum Ausdruck kommt, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt hat und zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre. Ist eine fremdübliche Vereinbarung nicht gegeben (beispielsweise im Falle einer Überlassung von Immobilien zu einer „besonders geringen“ Miete), so führt dies zu einer sogenannten verdeckten Gewinnausschüttung.

Vergleich Renditemiete mit Marktmiete


Um das Ausmaß dieser verdeckten Gewinnausschüttung und die damit verbundenen Konsequenzen zu ermitteln, ist zu prüfen, ob die betreffende Immobilie für eine fremdübliche, marktkonforme Nutzungsüberlassung geeignet und daher jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar ist.
Um das Vorliegen dieses Kriteriums zu prüfen, muss die sogenannte „Renditemiete“ mit der erzielbaren Marktmiete für die betreffende Immobilie verglichen werden. Die Renditemiete ist laut Finanzministerium jene Miete, mit der für das eingesetzte Kapital die durchschnittliche Rendite einer Immobilienveranlagung in dieser Lage erreicht wird (Immobilienrendite der betreffenden Region).

Findet die Renditemiete in der Marktmiete Deckung, so dass die Liegenschaft zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden kann, handelt es sich um eine jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Immobilie. Ist in diesem Fall das zwischen der Körperschaft und dem Gesellschafter-Geschäftsführer vereinbarte Mietentgelt niedriger als eine angemessene (fremdübliche) Miete, so liegt in Höhe der Differenz zur Marktmiete eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.
Die Differenz ist auf Ebene des Gesellschafters mit 27,5% zu besteuern und auf Ebene der Gesellschaft der steuerlichen Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen, welche der 25%igen Körperschaftsteuer unterliegt.

Findet die Renditemiete hingegen in der Marktmiete keine Deckung, sodass die Immobilie nicht zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden kann, handelt es sich um eine nicht jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Liegenschaft. Das ist etwa bei besonders repräsentativen oder speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafter-Geschäftsführers abgestimmte Immobilien der Fall, weil sie schon ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Anteilsinhaber bestimmt sind.
Wird die Immobilie in diesem Fall zu einem unter der Renditemiete liegenden Betrag an den Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet, kommt es in Höhe der gesamten von der Körperschaft getragenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie zu einer verdeckten Ausschüttung mit den damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen.

Ob bzw. inwieweit auf Basis der oben dargestellten Kriterien der Finanzverwaltung bei der Überlassung von Immobilien an den Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt und welche konkreten gesamtsteuerlichen Konsequenzen daraus folgen, ist stets im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. 

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