Baurechtsvereinbarungen: Erhöhte Grunderwerbsteuerpflicht droht

Nicht nur die Übertragung von Grundstücken, auch die Bestellung eines Baurechtes führt zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang. Insbesondere bei der Einräumung des Baurechtes gegen Entrichtung eines Baurechtszinses kann es zu einer beträchtlichen Grunderwerbsteuerbelastung kommen.

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist bei Einräumung eines Baurechtes außerhalb des Familienverbandes zwischen unentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen zu unterscheiden:

Erfolgt die Einräumung des Baurechtes unentgeltlich, so ist die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert zu berechnen, wobei der Staffeltarif (für die ersten € 250.000 0,5%, für die nächsten € 150.000 2%, und darüber hinaus 3,5%) zur Anwendung gelangt.

Wird das Baurecht hingegen entgeltlich, etwa gegen Entrichtung eines Bauzinses, eingeräumt, so bildet diese Gegenleistung, mindestens jedoch der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Bei Überlassung gegen einen laufenden (z.B. jährlichen) Bauzins setzt sich die Bemessungsgrundlage aus der Summe der jährlichen Bauzinse (abgezinst mit 5,5%), höchstens jedoch aus dem 18-fachen des jährlichen Bauzinses, zusammen.

Bauzins jährlich erhöht?
Wird im Baurechtsvertrag zusätzlich der Bauzins jährlich um einen im vornherein festgelegten Betrag bzw. Prozentsatz erhöht, so ist diese jährliche Steigerung bei der Ermittlung der grunderwerbsteuerpflichtigen Bemessungsgrundlage wie folgt zu berücksichtigen: Die Summe der abgezinsten Bauzinse (inkl. Wertanpassung) sind dem 18-fachen des durchschnittlichen Jahresbetrages gegenüberzustellen. Der durchschnittliche Jahresbetrag ergibt sich aus dem Quotient der kumulierten tatsächlichen Bauzinszahlungen (inkl. Wertanpassung) und der Laufzeit. Der niedrigere Betrag bildet schlussendlich die Bemessungsgrundlage. Wird hingegen der laufende Bauzins durch einen allgemeinen Index (z.B. VPI) wertgesichert, so sind die jährlichen Steigerungsbeträge – mangels Kenntnis der künftigen Entwicklung – nicht zu berücksichtigen.

Beispiel:

Ein Grundeigentümer räumt dem Bauberechtigten ein Baurecht auf 80 Jahre ein. Der Bauberechtigte zahlt dafür jährlich € 100.000, wobei eine Wertanpassung von fix 3% p.a. vereinbart wird.
Unter Anwendung einer mathematischen Formel, in der sowohl die vertraglich vereinbarte fixe Erhöhung von 3% p.a. als auch die gesetzliche Abzinsung des Bauzinses i.H.v. 5,5% p.a. berücksichtigt wird, ergibt die Summe der abgezinsten Bauzinszahlungen eine Bemessungsgrundlage in Höhe von rund € 3.600.000. Der 18-fache, durchschnittliche Jahresbetrag würde sich auf € 7.230.667,92 belaufen. Die Grunderwerbsteuer beträgt somit rund € 126.000 (€ 3.600.000 x 3,5%).

Bei Koppelung des Bauzinses an den VPI würden die jährlichen Wertanpassungen nicht berücksichtigt werden. Die Grunderwerbsteuerbelastung beliefe sich in diesem Fall lediglich auf € 63.000 (€ 100.000*18*3,5%).

Um nachteilige grunderwerbsteuerliche Folgen zu vermeiden, empfiehlt es sich daher bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses, den genauen Inhalt des Baurechtsvertrages sorgfältig zu prüfen.