Nutzungsdauer von Wohngebäuden

Viele Gemeinden zählen auch Wohnimmobilien zu Ihrem Vermögen. Die Frage der Nutzungsdauer derartiger Gebäude ist ein wichtiges Thema im Zuge der Ermittlung des Ergebnisvoranschlags 2020.

Gebäude, die für Wohnzweckegenutzt werden, stellen in vielenGemeinden ein nicht unbedeutendesVermögensgut dar. Im Gegensatzzu Immobilien, welche von der Gemeindeselbst genutzt werden, handeltes sich bei Wohngebäuden um einenVermögenswert, der –so wie das Konzeptdes Vermögenswertes es vorsieht –tatsächlich zukünftige Zahlungsflüssein Form von Mieteinnahmen generiert.Unbeschadet der Einnahmenerzielungist die Vermietung von Grundstücken(samt Gebäuden) zu Wohnzweckeneine vermögensverwaltende Tätigkeitund führt daher nach den steuerlichenBestimmungen nicht zu einer Ertragssteuerpflicht,solange keine darüberhinausgehendengewerblichen Nebentätigkeitenmitangeboten werden.

50 ODER 67 JAHRE NUTZUNGSDAUER?

Die VRV 2015 regelt, dass Vermögenswertemit dem Zeitpunkt der Inbetriebnahmelinear abzuschreiben sind. Fürdie Berechnung der Abschreibung sinddie Nutzungsdauern in Anlage 7 zurVRV 2015 zu verwenden. Diese gibt in der derzeit geltenden Fassung für Massivbauten eine Nutzungsdauer von 50 Jahren vor. Vor Inkrafttreten der Novelle im Jänner 2018 wurde eine Nutzungsdauer von 80 Jahren vorgegeben. Ergibt sich aus den tatsächlichen Gegebenheiten jedoch eine andere voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer, so ist diese heranzuziehen und zu begründen.

Die einkommensteuerlichen Bestimmungen sehen in § 8 Abs 1 EStG eine Absetzung für Abnutzung (ohne Nachweis der Nutzungsdauer) von Gebäuden von maximal 2,5% und von Gebäuden, die zu Wohnzecken überlassen werden, von maximal 1,5% vor. Dies entspricht daher einer Nutzungsdauer von 67 Jahren. Sofern daher Wohngebäude von der Gemeinde in eine eigene Körperschaft ausgegliedert wurden, unterliegt diese Körperschaft den einkommensteuerlichen Bestimmungen und wird daher die Abschreibung der Gebäude mit einer Nutzungsdauer von 67 Jahren ermitteln.

Bei einem weiteren Blick nach gesetzlichen Grundlagen findet sich auch die Bestimmung der RZ 274 der Umsatzsteuer-Richtlinien, wonach bei einer Rückvermietung von Gebäuden durch einen ausgelagerten Rechtsträger (zB Kommanditgesellschaft) der Gemeinde an die Gemeinde selbst das Mietverhältnis nur anerkannt wird, wenn unter anderem das Entgelt die Betriebskosten im Sinne des MRG zuzüglich einer Abschreibungs-Komponente übersteigt. Diese Abschreibungskomponente ist ebenso mit 1,5% der Anschaffungsoder Herstellungskosten definiert. Von vielen Gemeinden wurden derartige Modelle in den letzten Jahren umgesetzt und daher wird bei der Kalkulation der Miete mit einer Abschreibung von 1,5% gerechnet.

FAZIT.

Die Bestimmungen der VRV 2015 sehen für die Ermittlung der Abschreibung von Massivbauten eine Nutzungsdauer von 50 Jahren vor. Diese Nutzungsdauer ist auch für Wohngebäude anzuwenden. Weder in Auslegungsbehelfen noch in den Erläuterungen zur VRV finden sich genauere Bestimmungen für Wohngebäude. Im Falle einer Ausgliederung der Wohngebäude in eine eigene ausgegliederte Körperschaft sind jedoch die einkommensteuerlichen Bestimmungen anzuwenden, die eine Nutzungsdauer von 67 Jahren vorschreiben.

Es lassen sich daher aus Gründen der Vergleichbarkeit – insbesondere auch mit der Privatwirtschaft – und aus Gründen der Wirtschaftlichkeit ausreichend Argumente ableiten, die Nutzungsdauer für Gebäude, die für Wohnzwecke an fremde Dritte überlassen werden, unabhängig von der Art der wirtschaftlichen Organisation einheitlich mit 67 Jahren anzusetzen.

Da ein Abweichen von den Vorgaben der Anlage 7 zur VRV 2015 zu begründen ist, wird empfohlen, eine derartige Begründung auch in diesem Sinne im Zuge der Erstellung des Voranschlags 2020 oder der Eröffnungsbilanz zum 01.01.2020 zu dokumentieren.

Dieser Beitrag ist im Magazin Public 6/2019 erschienen.

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